Баткенский информационно-маркетинговый центр

Государственная программа
"Развитие рынка земли и недвижимого имущества в сельской местности"

Утверждена
постановлением Правительства
Кыргызской Республики
от 11 февраля 2005 года N 76

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

"Развитие рынка земли и недвижимого имущества в сельской местности до 2010 года"

(Разработана в рамках Национальной программы Кыргызской Республики
"Комплексное развитие села до 2010 года")

1. Паспорт

2. Введение

В результате последовательного проведения земельной и аграрной реформы в Кыргызской Республике по состоянию на 1 января 2005 года более 2 млн. 680 тысяч граждан Кыргызской Республики, проживающих в сельской местности и ранее работавших в колхозах, совхозах и на других государственных сельскохозяйственных предприятиях, а также работники здравоохранения, водного хозяйства, образования, бытового обслуживания, торговли, культуры, агрозооветхимтехсервиса получили земельные доли. Так, в частной собственности граждан Кыргызской Республики находится 1 млн. 47,7 тысячи га земель сельскохозяйственного назначения, в том числе 936,7 тысячи га пашни.

За годы проведения земельной реформы в Кыргызстане произошли коренные изменения в земельных отношениях. Конституцией Кыргызской Республики признано право частной собственности на землю, собственникам предоставлено право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе и земельными участками.

По таким категориям земель как "Земли сельскохозяйственного назначения", "Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов)", "Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения" создана нормативная правовая база и правоотношения носят устойчивый рыночный характер. Отработаны конкретные механизмы и процедуры предоставления прав на все виды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Функционирует вторичный рынок земли.

Земельный кодекс Кыргызской Республики и Закон Кыргызской Республики "Об управлении землями сельскохозяйственного назначения" гарантируют защиту прав собственников и пользователей земель сельскохозяйственного назначения.

3. Основные цели, задачи и срок реализации Программы

Целью Программы является создание условий для реализации государственной политики по обеспечению развития рынка земли и иной недвижимости в сельской местности, активному вовлечению их в хозяйственный оборот и стимулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и сельских жителей.

Программные мероприятия направлены на решение следующих основных задач:

содействие созданию механизма государственной защиты прав собственников и пользователей недвижимого имущества путем создания автоматизированной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ведения государственного земельного кадастра, стимулирующей более эффективное привлечение инвестиций и ведение производства;

информационная и правовая поддержка функционирования рынка земли и другой недвижимости в сельской местности;

формирование и развитие рынка недвижимости, в том числе земли и осуществление мер по поддержке региональных и муниципальных программ.

Реализация Программы предполагается в период 2005-2010 годов.

4. Мероприятия Программы

Основными направлениями реализации настоящей Программы по развитию рынка земли и недвижимости в сельской местности являются:

государственная регистрация прав на недвижимое имущество в сельской местности, внедрение автоматизированной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ведение государственного земельного кадастра путем внедрения ГИС-технологий, создание базы данных по недвижимости;

совершенствование процедуры оформления сделок с земельными участками;

развитие рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения;

содействие развитию оценочной и риэлторской деятельности и ипотечного кредитования в сельской местности.

4.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в сельской местности и создание базы данных по недвижимости

Гражданский кодекс Кыргызской Республики устанавливает, что права на недвижимое имущество, сделки, совершаемые с ним, подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на землю, является основой развития рынка земли и недвижимости.

Закон Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гарантирует государственную защиту прав собственников на недвижимость, в том числе на землю, а также содействует развитию рынка недвижимости и установлению правовых основ и порядка функционирования единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество. В настоящее время функционирует единая государственная система регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории Кыргызской Республики. Всеми местными регистрационными органами Кыргызской Республики осуществляется явочная регистрация прав на недвижимое имущество на основании заявлений правообладателей, на платной основе. Кроме этого, в рамках проекта "Регистрация земли и недвижимости" осуществляется на бесплатной основе системная регистрация прав на недвижимое имущество.

В ходе системной регистрации в сельской местности местными регистрационными органами по состоянию на 1 января 2005 года обследовано 1,3 млн. единиц недвижимости, из которых зарегистрированы права на 1,0 млн. единиц, в электронную базу данных внесена информация на 1,2 млн. единиц недвижимости.

В 2004 году в 20 районах республики начата системная регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся вне населенных пунктов, основную часть которых составляют земельные доли сельских жителей. На 1 января 2005 года обследовано 108,2 тысячи единиц недвижимого имущества и зарегистрированы права на 7,9 тысячи единиц.

В целях совершенствования процесса регистрации и формирования базы данных по недвижимости в Кыргызской Республике во всех местных регистрационных органах внедряется автоматизированная система регистрации, на основе которой будет функционировать единая информационная база данных по недвижимости.

Основными направлениями деятельности органов единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:

максимальное упрощение для физических и юридических лиц процедуры регистрации прав на недвижимое имущество;

предотвращение возникновения споров по вопросам недвижимого имущества;

завершение системной регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории республики;

поэтапное внедрение автоматизированной системы регистрации прав на недвижимое имущество;

создание надежной и постоянно обновляемой информационной системы о недвижимом имуществе в целом по республике для обеспечения достоверной информацией органов государственной власти, всех юридических лиц и граждан;

проведение постоянной разъяснительной работы среди населения о правах на недвижимое имущество и гарантиях по их защите путем широкого использования рекламно-информационных средств;

проведение обучающих семинаров, разъяснительной и информационной работы по вопросам рынка земли и недвижимого имущества;

определение налогооблагаемой базы для введения налога на недвижимость.

4.2. Совершенствование процедуры оформления сделок с земельными участками

В связи с принятием Закона Кыргызской Республики "Об управлении землями сельскохозяйственного назначения" созданы основные предпосылки рыночных правоотношений по землям сельскохозяйственного назначения, начато осуществление купли-продажи земельных долей сельскохозяйственного назначения, функционирование на селе рынка земли. На 1 января 2005 года в республике совершено 6745 сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, площадью 12587,2 га, средней стоимостью за 1 гектар 7,8 тысячи сомов. Количество сделок по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения по республике не является критерием развитости рынка земли. В регионах сделки по отчуждению земельных участков осуществляются в связи с внешней и внутренней миграцией. Покупателями земельных участков в основном являются собственники смежных земельных участков.

Рынок по продаже земли находится на стадии развития, в связи с чем целесообразно снять некоторые ограничения на куплю-продажу земли.

Для дальнейшего развития рынка земли необходимо:

совершенствование законодательной базы;

создание рынка земли с целью повышения производительности труда и конкурентоспособности хозяйствующих субъектов;

внедрение рыночной системы кредитования сельских товаропроизводителей;

обеспечение всех потенциальных покупателей и продавцов земли своевременной, полной и достоверной информацией.

4.3. Развитие рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения

Мировая практика земельно-правовых отношений показывает, что самым предпочтительным способом распоряжения земельной собственностью в условиях рыночных отношений является ее аренда. Собственникам земельных участков необходимо использовать возможность предоставления в аренду временно неиспользуемых земель, на обработку которых недостаточно собственных средств.

В развитии рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения в республике значительную роль играет Фонд перераспределения сельскохозяйственных угодий (далее ФПС).

Органам местного самоуправления необходимо совершенствовать методы управления землями ФПС. Предоставление земель ФПС в аренду на основе прозрачного и справедливого коммерческого конкурса, который обеспечивает экономическую выгоду, позволяет айыл окмоту существенно пополнять доходную часть своего бюджета за счет более высокой арендной платы, сформированной по результатам конкурса.

Для предоставления в аренду земель ФПС малоимущим гражданам, проживающим в сельской местности, необходимо разработать четкую процедуру, которая обеспечит адресную помощь малоимущим и жесткий контроль уполномоченных органов за использованием предоставленных в аренду земель.

В ходе земельной реформы государственными администрациями отдельных районов не были должным образом определены площади земель для расширения сельских населенных пунктов в соответствии с генеральными планами их развития. В связи с чем местным государственным администрациям требуется определить площади земель ФПС, необходимые для развития населенных пунктов с учетом селитебной зоны, объема строительства объектов жилищного, социального и производственного назначения.

Целесообразно разработать более четкий механизм предоставления земель ФПС семеноводческим и племенным хозяйствам, определения размеров арендных платежей, земельных участков, порядка и сроков их предоставления.

4.4. Содействие развитию оценочной, риэлторской деятельности и ипотечного кредитования в сельской местности

Функционирование в республике, наряду с государственной и муниципальной собственностью, частной собственности заложило основы для формирования рынка недвижимого имущества.

Рыночный подход к формированию и развитию рынка недвижимости на селе предполагает создание условий для функционирования:

профессиональной оценки недвижимости;

ипотечного кредитования;

риэлторской деятельности.

Совершение сделок с недвижимостью и получение кредита под залог недвижимости требует оценки недвижимости профессиональными оценщиками. Действующая в республике нормативная правовая база по оценочной деятельности не охватывает оценку всей недвижимости, в том числе нежилого фонда, земельных участков, что требует ее совершенствования. В связи с чем назрела необходимость в принятии Закона Кыргызской Республики "Об оценочной деятельности в Кыргызской Республике" и разработке стандартов оценки имущества, позволяющих развивать деятельность независимых оценщиков и осуществлять оценку недвижимости по единым стандартам и правилам, в том числе и в сельской местности.

Для развития рынка недвижимости, в том числе земли в сельской местности необходимо предоставление долгосрочной ссуды под залог сельскохозяйственных земель (ипотечное кредитование) по более низким процентам.

Нормы законодательства Кыргызской Республики, регулирующие ипотечное кредитование, включая ипотечное кредитование земельных участков сельскохозяйственного назначения, не получили должного развития. Для полноценного развития института ипотеки на селе необходимо совершенствование нормативной правовой базы.

В целях регулирования деятельности риэлторских фирм и отдельных предпринимателей, занимающихся посреднической деятельностью по оказанию услуг за вознаграждение по совершению операций с объектами недвижимости, принят Закон Кыргызской Республики "О риэлторской деятельности в Кыргызской Республике", в котором предусмотрено лицензирование риэлторской деятельности. Для реализации вышеуказанного Закона необходимо внести дополнения в Закон Кыргызской Республики "О лицензировании", разработать ряд нормативных правовых актов, принятие которых обеспечит деятельность риэлторских фирм и предпринимателей на профессиональной основе, защитит права как собственников и пользователей недвижимости, так и самих риэлторов от противоправных действий.

5. Функции и полномочия органов государственной власти в реализации Программы

Министерства, государственные комитеты, административные ведомства, государственные комиссии Кыргызской Республики разрабатывают и участвуют в разработке нормативных правовых актов и выполнении практических действий, предусмотренных Пакетом мер (Приложение N 1) и Планом мероприятий (Приложение N 2) настоящей Программы.

Местные государственные администрации, органы местного самоуправления оказывают содействие сельскому населению в организации наиболее полного и рационального использования всех земельных ресурсов, способствующего снижению уровня бедности в сельской местности.

Роль международных организаций и проектов заключается в оказании консультативной, инвестиционной и правовой помощи сельскому населению, выработке предложений по совершенствованию законодательства. Предполагается обучение должностных лиц, занимающихся администрированием сельского хозяйства, правовым основам рынка земли.

6. Финансовое и материально-техническое обеспечение Программы

Финансово-техническое обеспечение Программы осуществляется на базе имеющейся материально-технической базы соответствующих государственных органов управления и органов местного самоуправления, ответственных за реализацию мероприятий данной Программы, за счет средств республиканского и местного бюджетов, утвержденных в соответствии с законодательством Кыргызской Республики, а также средств международных организаций и проектов.

7. Заключение

Реализация данной Программы позволит создать полноценный, развитый рынок недвижимости, в том числе земли в сельской местности, основанный на свободной реализации прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество и их гарантированной защите, что в свою очередь увеличит приток инвестиций в сельскохозяйственное производство, и в конечном итоге подъем благосостояния сельского населения. Для успешного развития рынка недвижимости в сельской местности и реализации мероприятий настоящей Программы необходима также всемерная государственная поддержка.

Приложение N 1

ПАКЕТ МЕР

по развитию рынка земли и недвижимого имущества в сельской местности на 2005-2010 годы

Приложение N 2

ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ

по реализации Государственной программы

Кыргызской Республики "Развитие рынка земли и недвижимого имущества в сельской местности до 2010 года"